Como evitar a compra e venda de imóveis em terrenos contaminados?

O setor imobiliário é o setor da economia que lida com a compra, aluguel ou venda de um determinado terreno, ou construção sobre ele. Além de ser importante para toda a população, é essencial para todos os outros setores econômicos.

Praticamente toda ação humana gera resíduos, que podem se acumular e atingir concentrações perigosas à vida humana e ao meio ambiente

Terrenos afetados por substâncias contaminantes e que estejam acima dos parâmetos pré estabelecidos pelos órgãos competentes podem ser considerados contaminados.

Os responsáveis legais identificados por terrenos contaminados deverão reparar o dano ambiental causado.

Ao adquirir um terreno, questões relacionadas aos passivos ambientais causados pelos antigos donos são constantemente deixadas de lado, isso acontece devido aos custos da regularização e gerenciamento de uma área.

Porém, ser motivado apenas pelo preço ou localidade de um terreno pode acarretar consequências tanto econômicas, jurídicas e ambientais, visto que a reparação do dano ambiental pode recair parcialmente ou totalmente sobre o proprietário da área.

Além das consequências jurídicas, econômicas e ambientais, diversos problemas podem ser acarretados pela contaminação da área do empreendimento, como problemas à saúde dos empregados, impossibilidade de exercer determinadas atividades e comprometimento da imagem da empresa no mercado e com clientes.

Com todos esses pontos em mente, quais são as precauções necessárias para evitar a compra e venda de terrenos contaminados?

O Mercado Imobiliário

Diferente do que se possa imaginar, compra, venda e aluguel não são as únicas formas de estar economicamente exposto ao mercado imobiliário. Investidores podem ter acesso à fundos imobiliários e mesmo os que investem em empresas na bolsa estão envolvidos com o setor, uma vez que as atividades das empresas estão relacionadas aos terrenos que ela ocupa.

A atual perspectiva econômica para a área é de crescimento e, mesmo com as turbulências políticas e pandemia ocasionada pelo coronavírus, a categoria segue em expansão. Os principais fatores, apontados por economistas e especialistas, que levam ao crescimento imobiliário brasileiro são:

• A queda da taxa de juros imobiliários torna mais acessível ao consumidor comum e mesmo à grandes empresas a aquisição de imóveis por meio de financiamento;
• A queda da taxa Selic faz com que investimentos em renda fixa sejam menos atrativos. Por conseguinte, investir no setor imobiliário torna-se uma opção viável para diversos investidores;
• As negociações de imóveis já evoluíram a ponto de ocorrer de forma quase inteiramente remota, ou seja, através dos sites das imobiliárias, com isso as limitações ocasionadas pela pandemia não as afetam tão fortemente;
• A aquisição de terrenos é um processo que demanda planejamento e, para maior parte dos brasileiros, exige economizar dinheiro ao longo de bastante tempo. Portanto, para quem já planejava adquirir imóveis não havia maiores limitações.

Como evitar a compra e venda de terrenos contaminados?

Avaliação ambiental de passivos em terrenos com potencial ou suspeita de contaminação

Ao comprar um terreno, ou mesmo investir em algum, é normal que ocorra o levantamento de dados do imóvel, etapa em que se procura possíveis problemas e se analisa os documentos e a viabilidade da compra. Para garantir que não se aloque capital em uma área contaminada, algumas etapas devem ser adicionadas a este processo:

• Análise do histórico de ocupação: etapa em que as atividades pretéritas realizadas na área são estudadas e procuram-se possíveis fontes de contaminação;
• Inspeção de campo: ocorre um reconhecimento do terreno.
• Consulta: antigos donos, funcionários e clientes são consultados a respeito de possíveis danos ambientais causados. Além disso pode-se recorrer aos bancos de dados dos órgãos responsáveis.
• Realização dos estudos ambientais necessários: São realizadas a Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória para identificação de possíveis passivos ambientais.

Todos esses processos são complexos e por isso recomenda-se recorrer a profissionais e empresa especializada no tema.

Além disso, também podemos pontuar possíveis problemas com a compra e venda de terrenos contaminados resultando na rescisão do contrato e até mesmo na devolução do valor pago. Observando o que é citado no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Por que os laudos de passivos são importantes para valorização do imóvel?

Tendo em mente a complexidade e o tempo para investigação de possíveis passivos, gerenciamento e remediação de áreas contaminadas, além dos problemas que investir em uma empresa que atua em terrenos contaminados causam, surge uma preocupação no mercado em relação aos prejuízos que esses empecilhos podem ocasionar.

Desta forma, empreendimentos que tenham um bom relacionamento com os órgãos ambientais e estejam em dia com suas obrigações com o meio ambiente são vistos como empresas mais seguras na hora de investir. Da mesma maneira, imóveis que possuam laudos de passivos ambientais podem reduzir os gastos e problemas ocasionados por distratatos de compra e venda, além de gerar confiança nos possíveis compradores, sendo mais valorizados por isso.

Como investigar se existe terrenos contaminados na sua empresa?

Investigação Ambiental de Passivos para Empresas e Empreendimentos

Para isso é essencial que a companhia conte com o auxílio de profissionais técnicos qualificados pela gestão ambiental da empresa, dando regularmente todo o apoio técnico necessário para que a empresa esteja em dia com os documentos requeridos e possa corrigir a tempo possíveis contaminações, reduzindo substancialmente os custos de remediação e os impactos ocasionados.

Outro ponto importante é que a consultoria ambiental pode auxiliar desde a etapa da compra do terreno até a confecção dos relatórios ambientais, uma vez que investigar os possíveis passivos ambientais da área é uma tarefa complexa.

Se as medidas adequadas não forem tomadas e houver constatação de níveis de contaminação do terreno acima dos valores orientadores definidos pelo órgão ambiental do seu estado, de acordo com a Resolução CONAMA nº 420, de 28 de dezembro de 2009, a empresa deverá continuar a realizar os estudos ambientais necessários para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC).

Ainda com dúvidas? Clique aqui e fale já com um consultor ambiental!

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Fonte: Horizontye Ambiental

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